دو پدیده نگران کننده در توسعه کلان شهرها - کتاب یار مهربان

به گزارش کتاب یار مهربان، خبرنگاران: تهران 470 هزار واحد خالی دارد و پروانه های ساختمانی صادرشده در سه سال اخیر حداقل 650 هزار واحد است. یعنی تا انتها سه سال آینده 12، 1 میلیون واحد مسکونی به موجودی 3، 2 میلیون واحد مسکن تهران اضافه خواهد شد.

به گزارش گروه رسانه های دیگر کتاب یار مهربان، درحالی که کشور درگیر حل معضل رکود تورمی است، دو پدیده شاخص ساخت وساز در کلان شهرها کمتر مورد بحث قرار می گیرد: نرخ بالای تخریب ساختمان ها و مازاد ساخت (overbuilt). هر دو پدیده ناشی از الگوی اداره شهرهای دهه 70 تهران است. مدل مدیریت شهری تهران مبتنی بر نظریه خودگردانی از محل فروش تراکم، کاربری و زمین با سرعت به همه شهرهای کشور تسری یافت. بازشناسی شهرداری ها از بنگاه های اقتصادی انتفاعی بخش خصوصی کشور سخت شد. هدف شهرداری ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. فروش زمین به بالاترین قیمت در نهایت به فروش زمین با بارگذاری حداکثر تراکم انجامید. غیر از انبوهی از ناملایمات و مسائل این رویکرد توسعه ای، در حوزه اقتصاد مسکن، چنین رویکردی به دو خاتمه نگران نماینده انجامیده است. موضوع را با نمونه تهران دنبال می کنیم. نرخ تخریب بالا حاصل سیاست فروش تراکم بوده است. مالکان مجموعه های ویلایی یا 2 یا 3 طبقه دریافتند که در تعریف اقتصاد ساخت وساز، فرصت سود خوبی نهفته است. تبدیل ساختمان های موجود در شهر تهران به ساختمان های 6 طبقه، با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تراکم و تغییر کاربری) برای خانوارها و کسب وکارها سودآور شد.

شهرداری نیز از این محل منابع اقتصادی کافی برای اجرای پروژه های سنگین عمرانی در شهرها به دست می آورد. غیر از نتایج اسف بار ترافیکی، آلودگی و نادیده دریافت حقوق شهروندی حاصل از این نوع توسعه شهری، آنچه مغفول ماند آن بود که ده ها میلیارد دلار از ثروت کشور به نام آبادانی و توسعه شهری نابود شد. خانوارها و کسب وکارها در پی کسب سود (که البته حق آنها است) ساختمان هایی را تخریب کردند که می توانست 100 سال دوام داشته باشد: از ساختمان های دهه 40 که هنوز می تواند سال ها عمر کند صحبت نمی کنم؛ ساختمان های 3، 5، 10 یا 20 ساله ای تخریب شدند که حداقل می توانستند 50 سال دیگر دوام داشته باشند. شوراهای شهر و شهرداری ها این ضوابط را به گونه ای تعریف نموده بودند که برای مالکان سودآور باشند، هرچند که چنین تخریبی از دیدگاه اقتصاد ملی ویرانگر بود و دولت ها و مجلس نیز با این ویرانگری که به نام توسعه شهری شکل می گرفت و می گیرد، مخالفت نکردند. به راستی دولتمردان ایران که در شرایط فعلی به دنبال یک میلیارد دلار از این بخش اقتصاد به آن بخش و از این منطقه به آن منطقه و از این ابزار بدهی به آن ابزار سرک می کشند، چگونه اجازه می دهند ده ها میلیارد دلار از ثروت ملی نابود گردد؟ در کجای جهان چنین برنامه ویرانی و تخریب گسترده ای مجوز اجرا می یابد؟

کدام کشور و کدام مسوول در جهان اجازه می دهد ساختمان هایی با عمر کم (که کل موجودی آن روی صفحه جغرافیای ایران بیش از 50درصد از کل ثروت ملی را تشکیل می دهد) تخریب گردد و ثروت ملی از مجرای مقررات نامناسب نابود گردد؟ در کنار پدیده نرخ بالای تخریب، کلان شهرها با مصیبت مازاد ساخت روبه رو هستند.

طبق گزارش مرکز آمار، تهران 470 هزار واحد خالی دارد و پروانه های ساختمانی صادرشده در سه سال اخیر حداقل 650 هزار واحد است. یعنی تا خاتمه سه سال آینده 12، 1 میلیون واحد مسکونی به موجودی 3، 2 میلیون واحد مسکن تهران اضافه خواهد شد. چنین عرضه عظیمی توسط بازار قابل جذب نیست و بیم آن می رود که برای سال ها در کلان شهرها، موجودی بزرگی از مسکن خالی بماند. از دیدگاه اقتصاد ملی، میلیاردها دلار زیان نیز از این مجرا متوجه کشور است. به دلیل نبود اطلاعات و علاقه شهرداری ها به کسب درآمد تراکم و کاربری بیشتر، به نظر می رود سرمایه گذاران گمراه شده اند و در پروژه هایی سرمایه گذاری نموده اند که در سال های دورتر، بازده مناسب نخواهند داشت. شهرداری ها اطلاعات زیادی در خصوص واحدهای مسکونی در اختیار دارند و باید این اطلاعات را در اختیار سرمایه گذاران قرار دهند تا تصمیمات درست اخذ نمایند.

صاحب این قلم، از 10 سال قبل به طور دائمی در خصوص تعداد مازاد واحدهای تجاری و کاهش قیمت آنها هشدار داده بود. اکنون به نظر می رسد که در کلان شهرها، پدیده مازاد ساخت به واحدهای مسکونی نیز تسری یافته است. اگر آنچه گفته شد صحت داشته باشد، درآمد شهرداری ها در کلان شهرها نیز در سال های پیش رو با چالش جدی روبرو است و آنها ناچارند به سمت کاهش پروژه های عمرانی و اخذ عوارض سالانه حرکت نمایند تا بتوانند شهرها را به طور مناسبی حفظ و نگهداری نمایند. خلاصه کنیم: کلان شهرها پر از مشکل هستند.

شهرداران کلان شهرها حجم عظیمی از کار و مسوولیت را برعهده دارند. کوشش هایی گسترده نموده اند که باید مبنای نظری و چارچوب تئوریک معقول تری پیدا کند. دو پدیده تخریب زودهنگام ساختمان ها و مازاد ساخت میلیاردها دلار هزینه به اقتصاد ملی تحمیل می نماید. هیچ کشوری و از جمله ایران آنقدر ثروتمند نیست که تن به تحمل چنین هزینه هایی بدهد. شهرداران کلان شهرها با ارائه آمار صحیح باید سرمایه گذاران را از سرمایه گذاری در شهرهای دارای مازاد ساخت برحذر دارند و با جلوگیری از تخریب زودهنگام، ثروت مستقر در شهرهای خود را حفظ نمایند. وقت آن است که در کلان شهرها، هزینه ها از راستا سخت دریافت عوارض شهری سالانه تامین گردد و حجم پروژه های عمرانی متناسب با ظرفیت درآمدی شهرها کاهش یابد.

کتاب یار مهربان: انتشار مطالب خبری و تحلیلی رسانه های داخلی و خارجی لزوما به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفا جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه ای بازنشر می گردد.